Category: 香港名廈系列

月前筆者曾講及美國銀行中心的變幻，道盡財團的懷衰淩替。今期我們把視線移到距離只有百尺之遠的另一座大廈，其傳奇故事與”美銀”不遑多讓，而與有關的財團，其有幸有不幸的情形，更加令人欷虛。 評為最佳設計樓宇 這座大廈就是與”美銀中心”隔了一條紅棉天橋的”力寶中心”。以前稱為東西座–不，應是兩座大廈建築在一個四層高的基座上，以前稱為東西座，現在則因業權擁有業權最多的機構命名。 只要我們坐車或步行，由中環向金鍾方向，必然看到這兩座玻璃幕牆，六角型，表面作凹凸奇形設計的雙座式的大廈﹐最下面幾層的基座﹐在開躺式的磨光暗紅色大理石台階及噴池襯托下﹐幾柱屹立及高達數層的圓形巨柱﹐更顯得氣宇軒昂﹐堂皇華麗﹒地下大堂內﹐用不同顏色形狀石塊砌成的海上航行神話的藝術石雕圖案﹐更增添這建築物組合高尚格調﹒ 所以﹐她曾被評為最佳設計的建築物﹐而無論地產低潮高潮﹐她的租金永遠都是金鐘區的指標﹐她被分拆成為眾多機構所擁有後﹐炒賣此起彼落﹐其屢創新高的指標作用﹐就如同中區分拆後的皇后大道中九號﹐不斷創造地產價格的新高神話。 整座物業價逾百億 今日，若以最近成交的個案計算，整個物業組合（包括兩座大廈），肯定超越一百億元，但各位也許不知道，當政府開投該地盤時，承購的財團，幾乎是以接近零的價格投得的。 看官，世界怎會有如此便宜怪事？當然，這是只有在特殊情況下才會發生，那就是在剛剛對上的一個香港地產低潮時，一方面是風聲鶴淚，賤物門窮人（今日以為地產不妨知道一下），另一方面，則是當中包含著一個顢頇無知，錯誤判斷，致使億億聲的納稅人的公帑，倒入堿水海的令人扼腕的故事。 原來，十多年來前，當港島地鐵建造之時為了減輕成本，增加財政收入，所以政府便將沿線地鐵站上蓋發展權，撥予地鐵公司，讓其與發展商合作，建造住宅或商業樓宇。當時，地鐵公司要找拍檔當也頗費周章，除了價錢問題外，也要講信心。結果，由於恒隆發展在九龍旺角中心第一第二期，已有良好的合作關係，加以當時股市地產牛氣沖天，商業樓宇節節上升，所以恒隆便信心爆棚地一口氣盡吞港島地鐵沿線的所有商業樓宇的合作發展權，便恒隆一夜之間成為羨煞幾許旁人的地產界明星。 賤價賣地官員抵打 但由政府給補地價，究竟要補多少地價，則要”傾過先”，故當時為了爭取時間，恒隆便首先在金鍾上蓋，即今日目的”力寶中心”一面率先進行打地基，一面與政府進行交涉。 當時負責交涉的政府官員，以為地產如日中天，便將價格”吊起來賣”，恒隆最後願意出價至十八億元，該官員仍然認為未夠。結果，恒隆一方面認為再無”水位可走”，另一方面地產市道已開始調整，不得已，便惟有放棄，即使自己花費了近三億元的打椿及地下數層的建造費用，也被迫付諸東流，不止於此，他還將所有地鐵上蓋的合作發展權，完全放棄，實行”壯士斷臂”，（也因此便恒隆損失不菲，直接影響公司的實力，便恒隆在以後數年，大大地被其他上市大型地產公司所勢離–她恢復實力，乃是後來再投得康山及杏花村的發展權，加強淘汰的控制及在屯門覓取土地資源）。 港府無異送給信和 八四、八五年，是香港地產低潮，司徒拔道的新樓，也不過賣七百五十元一尺（看官今日若頭腦發熱，切要清醒），當政府再將金鍾站的那個已打好地基的地盤拿出來拍賣時，由於大家都不看好後市，所以便由以信和為首的財團聯合投得，代價只是三億餘元，試想，這個價錢，若扣除地基成本，是不是幾乎等如免費？而政府高官，十八億元不肯要，卻以三億元賤價為售，你我納稅人，除了”拓心口”外，還能做些甚么？ 信和這個大好友，也真是夠運及夠眼光，當這個合資建的”財經廣場”落成之時，股市地產已開始復蘇，所以當一間由日資公司收購的小型公司”新時代”，願意出價至十九億元時，信和為首的財團便一於”收割”，短短三兩年間，地價加數億元建築費，一下子賣得十九億元，何止對本對利？ “新時代”後來改名為高日發展，附屬于日本”高日”，當時權益分配是”香港高日”占一座大廈，總公司則保留一座，至於資金，當然由總公司墊支，反正當時日本利率低至一兩厘，所有日本公司都大量備債，然後到海外投資，”玩財技”！ 龐雅倫來勢洶洶 不久，”高日”向母公司全面收購，總計作價廿多億元，日本高日，無驚無險，近十億元之數，又袋袋平安。 正當大家都認為”高日””蛇吞象”，替她捏一把汗之際，卻來了一個澳洲過江龍龐雅倫（Alan Bond），這個以啤酒業起家的大享，來港後挾雷霆萬鈞之勢，大事收購，除一口氣買下置地半山區的多幢高級住宅外，也向邵爵士花廿多億元購下百分之廿幾的無線電視。當然，最重要的投資，就是買下擁有高日中心的高日發展。 龐雅倫買下高日後，便將公司改名奔達國際，大廈則改名為奔達中心。 龐雅倫成為風雲人物，辦大學、買智利電訊，在羅馬發展龐大地產，最膾炙人口的是花數億元在拍賣會中投得鼎盛之時，龐雅倫財政陷於困難，他曾企圖將資產大大增值的香港”奔達國際”私有化，以解決危機，但遭反對，於是他惟有出售略有所賺的智利電訊及蝕大本的羅馬地產。套現之後派高息給股東，最後便連奔達國際的控投權也賣了出去。 在臺灣起家的湯臣國際成為了奔達的大股東後，加緊分拆出售奔達中心，並發近十九億元向置地購入銅鑼灣世貿中心，並將公司自行改名為”世貿集團”，（今日，由於世貿中心僅以”微利”賣給了新鴻基地為，而世貿集團的控制權也由中資鵬利公司收購，故也便改名為”鵬利國際”）。 當時奔達中心於年前分拆出售時，每尺才四千多元，但不少賣家出去，樓價便節節上升–六千、八千、一萬、甚至一萬多元，有些在短期內轉手多次，也有些被分間成為多細小單位，以便謀取更高利潤。使其成為不斷創新高的神話大廈。 有人大蝕有人大賺 由於力寶集團是整個中心的最大業主，故奔達中心已改名為力寶中心，此外，近年迅速與起的百富勤投資，又經由其附屬公司廣生行購買了其中一座大廈的數層，並由百富勤作出承諾，若將來不以理想價格出售，百富勤也會租用該等樓面，因而亦取得命名權，將其所租用的大廈，命名為”百富勤大廈”。 圍繞著這傳奇大廈的公司，已由新時代變為高日，再而奔達國際、世貿集團、鵬利國際。 而大廈則由財經廣場而高日中心，再而奔達中心，力寶中心及百富勤大廈。 當中有人蝕大本，也帶挈了不少人賺大錢，但肯定地，納稅人卻因政府官員的錯誤決策而損失不菲。 百姓半月刊 新四十期 一九九四年四月一日

:金門大廈地皮開投時，附近均屬剛改變用途的軍用地，只有其左旁和記大廈在興建。 香港商業心臟地帶，有不少著名商業大夏，它們美侖美奐，氣派非凡，能在其中佔有若干空間，作為總部，肯定對企業形象增加不少。 但在這些名廈的背後，往往都有著不少令人豔羨或欷的故事。 環繞在這些名廈周圍的財團，起起落落，當中有不少令人驚心動魄、慨歎世道無常；當中有幸運的故事，也有不幸的悲劇。 從這些名廈的屹立與移轉，你可以看到世人的努力與成功，也可看到一些貪婪與失敗。 幾十年來，香港政經社會，有如潮汐漲退，這些高聳特立的名廈，是香港歷史的見證！ 蠻有趣味的，也發人深省！ 廈高奇將會為大家一系列地介紹香港著名的大廈。 金門大廈，發展金鍾的起點 在介手中環與金鍾之間，商廈叢中，接近夏愨道今日解放軍駐港部隊總部（即前港英時期的英軍添馬艦總部）處，有一座方方正正的大廈，說它方方正正，是因為大廈的形狀方正，每一層的每個窗戶都是方方正正，因此就讓我們戲稱它做“方正大廈”罷！ “方正大廈”今日叫做美國銀行中心，先前叫做佳寧中心，更早時則叫做金門大廈。 這大廈最早期之所以叫做“金門大廈”，與福建廈門對面的著名“炮戰戰場”的“金門”無關，也與美國舊金山（三藩市）“金門大橋”的名字無涉，而是由於它最初是由香港其中一間著名建築公司“金門建築”所擁有。 金門建築公司在建築界中的江湖地位極高，香港不少巨大工程，都由金門負責建造。早期太古城可以說是金門的得意傑作之一。 說回金門大廈位置所在，今日它已處於眾廈當中。但當年金鍾地區還未發展起來，本是“金鍾兵房”的一部份，後來軍部交回給香港政府發展，其旁邊僅有和記大廈，故以中環計起，它是邊疆地帶，但向東推移至金鍾區，它卻是僅次於和記大廈的第一塊拍賣土地。 60年代末期，中環已充份發展，再無土地資源可以供應，故這塊土地拍賣時，受到各方囑目。 當時很多華資地產發展商，特別是今日上市的幾家大公司，還未成氣候。數英雄人物，當然是有“香港地王”之稱的“香港置地”莫屬。 金門氣走置地 這家置地公司，稱為“地王”一點也沒有錯，因為做為香港商業心臟地帶的頂級商廈，由皇后像廣場到畢打街，幾乎全是她的產業，她不僅是香港最大的業主，論資產，論擁有優質商廈之多，肯定也是世界最大的私人業主。 “地王公司”是當時在港最大英資財團“怡和公司”的屬下公司，怡和是香港四大洋行之首，（怡和、和記、太古、會德豐並稱四大洋行，但實力最雄厚首推“怡和”）。對於這一塊公開拍賣的土地，當然志在必得。事實上，她也想像不到有那個集團能與她爭一日之長。 不料拍賣官一經宣佈開始，出價者竟然不少，最意外的，就是有一家公司竟然由頭帶到尾，與置地直挺下去。到最後，置地認為價位實在太高，只好放棄。拱手讓給過去未有涉足地產發展的金門建築公司。當年一家報紙的標題便是：“金門氣走置地！” 金門投得地皮後，精心策劃，建造了自己的標誌性建築物，命名為“金門大廈”，並以之作為總部。 正當金門公司躊躕滿志之時，一場誓要勝利的收購戰已經在悄悄地展開。 心有不甘，誓要奪回 原來置地公司競投失敗後，心有不甘，“地王”竟然輸給了不是地產商的金門，太顏面無光了。於是開始部署將其收購。 收購不是由置地發動，也不是直接收購金門大廈，而是由怡和發動收購戰，收購金門大廈的業主——金門建築公司本身。 當時金門是少數的上市建築公司，怡和公開提出收購，一切按股票市場上的遊戲規則辦事。當然決定性的因素是收購者出價是否有吸引力？ 由於怡和志在金門大廈，自然不惜代價，在利誘之下，怡和成功地收購了金門，成?怡和全資附屬公司，並取消上市地位。於是金門大廈成為了怡和的物業。 70年代，怡和在決策上，做出了錯誤的決定，她認為香港地方太小，發展空間有限，所以大量向外投資，在夏威夷、菲律賓收購地產、糖廠等，在中東、非洲收購銀行，運輸公司，在澳洲及歐洲收購連鎖超級市場，更大舉在英國收購地產公司。 為救父難置地購入金門大廈 但這一決策後來證明是錯誤的，她花費了極為龐大的資源，結果收購回來的，不是效益不佳、就是資本要大幅撇帳，而且錯失了一次分享香港高速發展的成果的機會。 於是，怡和惟有要“兒子”（置地）打救，覷准置地公司有大量現金，於是作價7億元將金門大廈賣給了置地。 這個故事還未完結，相反地，只是剛剛開始。 香港經歷了1973年的股市狂潮（當年在不足一年內，恒生指數漲了幾倍，最高達1,773點，但不旋踵即大幅塌下）。也經過74、75年的低潮，（最低時，恒生指數只有150點），到77、78年才稍為回氣，然後到81年又是另一個狂潮。 就在這個時候，股市上傳出一個難於置信，也令人嘖嘖稱奇的消息，一間名為佳寧置業的公司，要用接近10億元的代價向置地將金門大廈整幢購人。

:金門大廈 佳寧將整幢大廈購入 這是一個驚人的消息，其震撼的原因有幾點： 置地過去從未出售過商廈（只出售過住宅如蕙安苑及薄扶林的“置富花園”，均是在邊遠地區的中小型住宅專案）。 過去未有過整幢一級商廈出售的先例。 10億元的價格，在當時是天文數字，這“佳寧”竟有如此龐大實力？置地及做為臨時融資的匯豐銀行皆非泛泛之輩，一位名氣不大的人，若向他們說要將一座一級商廈整幢購入，他們會怎樣想？ 翻查公司資料，“佳寧”過去只是在香港購買了一些“不起眼”的物業，而且剛剛才收購了寶光實業（專造錶帶的工業股）屬下的美漢地產，取得上市地位。 其註冊的公司主席，只是一位剛在浸會書院（當年未改稱大學）畢業不久的年青女士。 交易充滿疑團 於是，滿城都在猜測這是怎么的一回事？ 但事實證明，這宗交易終於完成了，人們不禁問，“佳寧”的背景如何？大家都知道：註冊為公司主席的那位年青女士，只是幕前的人物。 “佳寧”的真正實力人物陳先生，究竟是何許人也？有人說他的資金來源是菲律賓總統馬可斯的夫人，也有人說是來自印尼政界高層，也有人說是新加坡或馬來亞。 “佳寧”不僅買下了金門大廈，而且用十多億元一口氣向置地買下了在半山區可以俯瞰整個維多利亞港的全部頂級豪宅大廈；作價之高，令人難以置信（當時新落成的優質住宅，每方尺約港幣$1,400——$1,500，（以當時匯價計，1美元等於6港元），伸算約每平方米美金US$2,700），但佳寧出價竟高達每平方呎HK$2,800（即每平方米美金US$5,000）之多，高出接近一倍。 佳寧還夥拍置地用13億元向政府投得南區白筆山高尚住宅用地（即今日的紅山半島）。並組成合營公司向上市的美麗華酒店公司，以28億港元（折算美金4.65億元）收購其在尖沙咀金巴利道的美麗華酒店旺翼，成為世界上有史以來價值最大的一筆物業交易。 事後證明這都是高得不切實際，置地公司後來在另一次地產坍塌時，因“過勇”而變為負資產，這兩筆交易也終於“爛尾”收場。 “佳寧”有如金手指 佳寧業務，迅速擴充，大舉進攻的士業務，進軍航空業；一條龍式經營旅遊業，使其他旅行社無法招架。由於其取價廉宜，大有壟斷整個旅遊界的態勢。 佳寧收購不少公司，自己也大發認設證，佳甯有若金手指，“掂”那一項，那一項價起，寵倖那間公司，那間公司股價就焱升。 最現實地，佳寧竟可以在短期內，以十多億元將由金門大廈改名的佳甯大廈賣出去，轉一轉手便賺了幾億元，由於盈利能力高強，市盈率可以看高一線，市盈率乘以盈利，股價便自然大幅攀升。於是，又可以多發認股證，及發股票去收購其他公司。 音樂椅遊戲突然停止 佳甯股價有如魔術般，勢利而穩健的銀行家們，最初不夠膽、不屑借錢予佳寧，但最後卻變成：“假如沒有借錢給佳寧，沒有與佳甯做生意，就等如追不上潮流”，與人談起，也顏面無光。 炒賣佳寧股票，看起來一些風險也沒有，任何一個價位買入，一轉眼便可賣出收割。 但音樂椅遊戲終於要停了，股市突然傳出了消息：佳甯的所謂買賣金門大廈，轉一轉手便賺了幾億，實際上是子虛烏有。事後調查所得；說是接手大廈的一間三四線地產公司，也是一間上市公司，其主要老闆，是一位曾創辦一間極大華資銀行的金融界前輩的兩位兒子，其中一位更曾是香港第三間，但後來倒閉的電視臺的過氣老闆。 據原來資料顯示，這間三、四線公司與人合作購入大廈後，也將一些樓層以更高價出售，因而也獲利不菲。 不過事後查悉，這一切的所謂交易，都是不盡不實，目的只是製造帳面上的虛假利潤。 於是，相關公司的股價有如雪崩，利用賺錢故事支援股價，然後批股獲厚利的方式不再靈驗，一眾股民欲哭無淚。 陳先生與這兩位銀行家之子也遭當局檢控。 佳寧案件審訊前後十多年，虛耗公帑數以億計，但當局認為為了“公義”，納稅人花這些錢還是值得的。 審訊期中，不幸事件接二連三 審訊過程中透露：大銀行肯信“佳寧”，因為其確有真實資金來源，其來源還更出自大馬國營銀行附屬的一間香港財務公司。 大馬國營銀行因借出這些無法收回的資金，竟然整間國營銀行被“掏空”了。 大馬政府曾派“欽差大臣”（調查員）來港調查，但卻遇害被殺。曾經是佳甯法律顧問的大律師，被發現浮屍於豪華私宅的游泳池中。 此外，也有不少投資銀行或在業務上有過交往的商業銀行高層人員，被控串謀欺騙或受賄罪，有些則遠走“異邦”、“提早退休”。 金門大廈——佳甯大廈最終的結局是分層出售，售價當然只能趨近市場價格。 美國銀行（今日合併成為美國太平洋銀行），剛好售出了尖沙咀亞士厘道的大廈，賣得好價，於是購入了這大廈的若干樓層作為總部，並取得命名權。 這就是金門大廈——佳寧中心——美銀中心的故事。今日在股海上“飛沙走石”的股民們，知不知道有過這樣一段歷史？ (完)