香港不少人擁有自置物業，所謂”有土此有財、有財此有用”，亦有所謂”有恒產則有恒心、無恒產則無恒心”。
由於中國人有此根深蒂固的心理，故香港的中國人，只要稍有能力，都希望能夠自置居所，既為實用，亦為投資。
而事實上，購置了居所，除了可供一家人居住外，若是當做生意而需要周轉之時，樓宇往往成為可供擴大經營所需貸款的抵押品。因為銀行、特別是香港傳統的銀行，往往看重廠商是否有”磚頭”抵押，多於看重其業務情況也。
擁有物業的人，都會注意一些與物業有關的問題，除了其業權的轉讓、擁有所佔土地多少份之一的業權外，還有就是其所佔土地的年期。
不同地段有不同年期
不同的地段，有不同的年期，除了在港島及南九龍的土地有不同年期外，北九龍及新界的土地，絕大多數是到2047年滿期的。
對於香港的土地，何以會有年期及不同的年期，這牽涉到一些法理的上和歷史上的因素。
假如在美國或很多國家購買土地，其所擁有土地的權益是永遠的，可以傳子傳孫，甚至一代一代的傳下去，直至地球毀滅或將之出售、捐獻或贈予。
但香港的土地卻不是這樣，香港的土地原都是有期限的。
其所以如此，原來是承襲著英國的法理觀念和主權觀念而來。
當滿清因鴉片戰敗，被迫將新安縣所屬的一個島（香港島）割讓給英國時，英國王室便擁有了這個島的主權，在”普天之下，莫非王土”的中外相通的觀念下，這個島的全部土地便全歸英國王室所有。
1942年1月25日，英軍在港島水坑口登陸後，開始了對香港的管治。她首先在爐峰腳下瀕臨海邊的山腳，建設了2個”城”，即今日中環的”維多利亞城”及西環的”堅尼地城”。並在今日的金鐘地區，建築了英軍駐守的瑪利兵房及海軍船塢。
稍後，她將一些龐大的土地批租給一些大財團，如將為魚湧與筲箕灣之間的海邊，批租予大古集團設立船塢，將銅鑼灣海邊批予怡和（渣甸Jardine）集團，此所以銅鑼灣有怡和街，渣甸街等。
皇家批租土地，最初年期999年
形式上，香港殖民政府代表英王簽署批租條款，即所謂”Crown Lease”。
租約內，除規定用途，面積（疆界）外，尚有2項，包括地稅和年期。
對於涉及土地樓宇的費用，在香港有地稅，差餉及物業稅3項。
物業稅是業主的收益的稅項。差餉是物業使用者的稅項，顧名思義，來源是與聘請看更、打更、點燈、保安等的費用有關，其後變成了政府的一項主要收入（在過去有市政局及市政局財政獨立時，差餉中的一部份撥給了市政局作文化、康樂、市容及衛生等方面的費用）。
至於地稅，則是體現土地是英王所有，獲批租建船塢、倉庫或建築樓宇者，只擁有土地的”使用權”而非”所有權”，地稅數額不多，但體現了所有權及主權的象徵意義。
至於年期方面，當初所有批租的，都是999年，包括上述2項大面積批約和在維多利亞、堅尼地城的各個大小批租土地。
999年起碼可以傳十幾二十代，差不多等如永遠。
但英國人的法律觀念沒有永遠這回事，所以訂定年期為999年。今日西環、中環、太古城及百德新街（由渣甸倉改建而成）等的年期，都是999年，其起算日由簽署批租當日開始。
地稅體現土地產”皇家”所有
不過，後來英國人覺得將土地批租出去，每年只收象徵式地稅，太過微不足道。所以後來便將年期大為縮短，改為75年，或是75年之後可以再續75年。
前者，如早期麥當奴道的一些樓宇，與及英國藉英法聯軍打敗滿清後，迫使滿清將九龍司（界限街以南的九龍半島）割讓給英國後，在半島上所批租的一些土地，如佐敦道渡船角，彌敦道與窩打老道交界（原為電話公司儲倉，後改建為寶寧大廈），與及尖沙咀河內道一帶等。
這些只有75年的地段，到期後，政府如另有發展計劃，便可無條件完全收回。若無計劃則可讓原業主繼續使用一個時期，條件是各業主出價，向政府購買。不過，由於所付出者只是物業所佔土地的權益中若干份之一，加上政府提出之價，通常不會是估價最高上限，而且還可以分十多二十年付款，故原業主需然也屬負擔，但卻是可以按步就班地負擔得起。
至於75又75的，在土地批出時，便已訂明限。
原業主在首個75年期滿後，有權繼續使用土地，只需要略為調整地稅。這一地期，最先在跑馬地一帶批地中實施，其後幾乎成為了港島區及南九龍地區的定制。
新界樓原來年期只至1997年
1898年，英國乘滿清在中日甲午戰敗，被迫割讓臺灣澎湖及遼東半島，而後來德、法、俄三國干涉日本，要其讓中國備價購回遼東，並向滿清要求得到”好處”之際，英國也乘機迫使滿清與之簽訂《展拓香港界址專條》，此是以為了防守香港為由，迫清廷將廣東新安縣（民國後改稱為寶安縣）的深圳河以南、原香港九龍以北300多平方英哩的土地（九龍城寨的細小官署的治地除外）租借予英國，期間自1898年7月1日起計99年。對於這些新租借回來的土地，代表英王的香港殖民地政府，便擁有了這龐大新增的土地，除原居民的農地外，殖民地政府可以將其批租予發展商及作倉庫、廠商使用。
對於這一範圍內的土地，殖民政府批租的方式是75年又24年。即是說，首個批期75年期滿後，批租人或已建成樓宇的個別業權人，可以在調整地稅的條件下，再續24年的使用期。
70年代銀行均不願承按年期短的樓宇
最初，香港出售的樓宇都是一幢一幢的，俗稱”一個Number”，直至戰後，一些發展商，如大昌地產等。才建成多層樓宇及分層出售。
在新九龍（九龍北部，包括觀塘、黃大仙、深水埔）及新界，所有樓宇年期，都是75又24年，但由1898年起算，故如在1965年買了一間位於深水埔的屋宇，則其年期實際上只有8年加24年。當然，如該樓宇在該年發售，通常發展商都會與政府先續了其後的24年。故號稱99年年期的，實際上是只8年加24年，即共32年。
不過，在70年代之前，一般銀行均不願意承做新界地區的按揭，皆因他們認為該地區偏遠，且有年期限制，大發展商亦不願在新界發展。
其時，承做新界按揭的主要是遠東銀行。而香港早期的”地王”、怡和集團屬下的置地公司，曾一度與遠東發展組成以發展新界為目的的”世紀地產”，不過其計劃後來無疾而終。
灣仔填海區99又99年
住在灣仔地區的人，都會知道，灣仔軒尼詩道、洛克道、謝非道及附近一帶樓宇，很多都是189年期的。
所謂189年，其原來是99年又99年。那是只有灣仔地區才有，這樣的年期，是別處所無的。
原來，灣仔地區自1929年起填海，今日為士頓道至告士打道一帶，包括修頓球傷，都是在這個時代填海得來的（告士打道以北，即今日灣仔填海區，更是遲至20世紀60年代以後才陸續填出），而這一個地區的年期，全部是99年又99年的。
有關香港地段及樓宇年期，就是根據上述各種方式來訂定，而銀行按揭，慣例上如年期太短是不會接受的。
踏入20世紀80年代，香港社會起了很大變化，”香港前途問題”，成為了影響香港人及資金去留，以至對貨幣的信心、經濟運作的主要因素。
前英國首相戴卓爾夫人訪問北京時，中國強人鄧小平當面告知在1997年一定會收回香港，不過，會保持香港原有的社會制度和生活方式，實行”一國兩制”，而且50年不變。
50年不變，過半業主無端端發達
由於前途底定，而且簽署了《中英聯合聲明》，對於一切前途問題的陰霾，都一掃而清。因此，銀行界對樓宇按揭的年期不再擔心；新界地區，除政府加速發展新市鎮，建設公屋、居屋外，各大發展商亦在該地區內廣泛發展大型屋村，使整個新界脫胎換骨。
香港，假如不是前途問題底定，港府亦不會銳意發展新界。在《中英聯合聲明》簽訂後，前港英政府已開始不再存在著”租借地”與”割讓地”的法理與現實上的劃分，把整個香港、九龍新界的規劃，視為一個整體。
得益最大的應是新九龍、新界的業主，他們的樓宇年期本來只至1997年6月30日，但因《中英聯合聲明》訂明”50年不變”，所以他們的業權便自動延長至2047年。
年期因素巧妙解決國有土地的死結
至於中國本身，由於社會主義體制規定土地屬於國有，不能讓與私人。這樣，土地的地力，無法充份運用。但幸好有香港這個”離家子”。她在外面發展得不錯，雖然有多種因素，但善於運用土地資源卻是原因之一。
香港土地在殖民地政府統治時屬於”國有”（英國之國），但在批租（包括拍賣）的方式下，將”所有權”與”使用權”分開，這樣解決了土地屬於國家所有的難題。
學習香港方式，通過拍賣的手段，將國有土地的一定期限的”使用權”有償地讓予各個企業。於是國家可以得到土地使用權轉讓的龐大收益，各企業又可將拍回來的土地發展，充份地將地力釋放，大大地有助於社會主義社會的建設。
年期、拍賣，想不到成為社會主義中國發展的竅門。
珠海書院校友會2002年5月4日”香港的故事”學術座談會講稿。
