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有關香港物業年期的來源。(26/4/2002)

日期:5/12/2014 8:44:41 PM

 香港不少人擁有自置物業,所謂"有土此有財、有財此有用",亦有所謂"有恒產則有恒心、無恒產則無恒心"。

由於中國人有此根深蒂固的心理,故香港的中國人,只要稍有能力,都希望能夠自置居所,既為實用,亦為投資。

而事實上,購置了居所,除了可供一家人居住外,若是當做生意而需要周轉之時,樓宇往往成為可供擴大經營所需貸款的抵押品。因為銀行、特別是香港傳統的銀行,往往看重廠商是否有"磚頭"抵押,多於看重其業務情況也。

擁有物業的人,都會注意一些與物業有關的問題,除了其業權的轉讓、擁有所佔土地多少份之一的業權外,還有就是其所佔土地的年期。

不同地段有不同年期

不同的地段,有不同的年期,除了在港島及南九龍的土地有不同年期外,北九龍及新界的土地,絕大多數是到2047年滿期的。

對於香港的土地,何以會有年期及不同的年期,這牽涉到一些法理的上和歷史上的因素。

假如在美國或很多國家購買土地,其所擁有土地的權益是永遠的,可以傳子傳孫,甚至一代一代的傳下去,直至地球毀滅或將之出售、捐獻或贈予。

但香港的土地卻不是這樣,香港的土地原都是有期限的。

其所以如此,原來是承襲著英國的法理觀念和主權觀念而來。

當滿清因鴉片戰敗,被迫將新安縣所屬的一個島(香港島)割讓給英國時,英國王室便擁有了這個島的主權,在"普天之下,莫非王土"的中外相通的觀念下,這個島的全部土地便全歸英國王室所有。

1942年1月25日,英軍在港島水坑口登陸後,開始了對香港的管治。她首先在爐峰腳下瀕臨海邊的山腳,建設了2個"城",即今日中環的"維多利亞城"及西環的"堅尼地城"。並在今日的金鐘地區,建築了英軍駐守的瑪利兵房及海軍船塢。

稍後,她將一些龐大的土地批租給一些大財團,如將為魚湧與筲箕灣之間的海邊,批租予大古集團設立船塢,將銅鑼灣海邊批予怡和(渣甸Jardine)集團,此所以銅鑼灣有怡和街,渣甸街等。

皇家批租土地,最初年期999年

形式上,香港殖民政府代表英王簽署批租條款,即所謂"Crown Lease"。

租約內,除規定用途,面積(疆界)外,尚有2項,包括地稅和年期。

對於涉及土地樓宇的費用,在香港有地稅,差餉及物業稅3項。

物業稅是業主的收益的稅項。差餉是物業使用者的稅項,顧名思義,來源是與聘請看更、打更、點燈、保安等的費用有關,其後變成了政府的一項主要收入(在過去有市政局及市政局財政獨立時,差餉中的一部份撥給了市政局作文化、康樂、市容及衛生等方面的費用)。

至於地稅,則是體現土地是英王所有,獲批租建船塢、倉庫或建築樓宇者,只擁有土地的"使用權"而非"所有權",地稅數額不多,但體現了所有權及主權的象徵意義。

至於年期方面,當初所有批租的,都是999年,包括上述2項大面積批約和在維多利亞、堅尼地城的各個大小批租土地。

999年起碼可以傳十幾二十代,差不多等如永遠。

但英國人的法律觀念沒有永遠這回事,所以訂定年期為999年。今日西環、中環、太古城及百德新街(由渣甸倉改建而成)等的年期,都是999年,其起算日由簽署批租當日開始。

地稅體現土地產"皇家"所有

不過,後來英國人覺得將土地批租出去,每年只收象徵式地稅,太過微不足道。所以後來便將年期大為縮短,改為75年,或是75年之後可以再續75年。

前者,如早期麥當奴道的一些樓宇,與及英國藉英法聯軍打敗滿清後,迫使滿清將九龍司(界限街以南的九龍半島)割讓給英國後,在半島上所批租的一些土地,如佐敦道渡船角,彌敦道與窩打老道交界(原為電話公司儲倉,後改建為寶寧大廈),與及尖沙咀河內道一帶等。

這些只有75年的地段,到期後,政府如另有發展計劃,便可無條件完全收回。若無計劃則可讓原業主繼續使用一個時期,條件是各業主出價,向政府購買。不過,由於所付出者只是物業所佔土地的權益中若干份之一,加上政府提出之價,通常不會是估價最高上限,而且還可以分十多二十年付款,故原業主需然也屬負擔,但卻是可以按步就班地負擔得起。

至於75又75的,在土地批出時,便已訂明限。

原業主在首個75年期滿後,有權繼續使用土地,只需要略為調整地稅。這一地期,最先在跑馬地一帶批地中實施,其後幾乎成為了港島區及南九龍地區的定制。

新界樓原來年期只至1997年

1898年,英國乘滿清在中日甲午戰敗,被迫割讓臺灣澎湖及遼東半島,而後來德、法、俄三國干涉日本,要其讓中國備價購回遼東,並向滿清要求得到"好處"之際,英國也乘機迫使滿清與之簽訂《展拓香港界址專條》,此是以為了防守香港為由,迫清廷將廣東新安縣(民國後改稱為寶安縣)的深圳河以南、原香港九龍以北300多平方英哩的土地(九龍城寨的細小官署的治地除外)租借予英國,期間自1898年7月1日起計99年。對於這些新租借回來的土地,代表英王的香港殖民地政府,便擁有了這龐大新增的土地,除原居民的農地外,殖民地政府可以將其批租予發展商及作倉庫、廠商使用。

對於這一範圍內的土地,殖民政府批租的方式是75年又24年。即是說,首個批期75年期滿後,批租人或已建成樓宇的個別業權人,可以在調整地稅的條件下,再續24年的使用期。

70年代銀行均不願承按年期短的樓宇

最初,香港出售的樓宇都是一幢一幢的,俗稱"一個Number",直至戰後,一些發展商,如大昌地產等。才建成多層樓宇及分層出售。

在新九龍(九龍北部,包括觀塘、黃大仙、深水埔)及新界,所有樓宇年期,都是75又24年,但由1898年起算,故如在1965年買了一間位於深水埔的屋宇,則其年期實際上只有8年加24年。當然,如該樓宇在該年發售,通常發展商都會與政府先續了其後的24年。故號稱99年年期的,實際上是只8年加24年,即共32年。

不過,在70年代之前,一般銀行均不願意承做新界地區的按揭,皆因他們認為該地區偏遠,且有年期限制,大發展商亦不願在新界發展。

其時,承做新界按揭的主要是遠東銀行。而香港早期的"地王"、怡和集團屬下的置地公司,曾一度與遠東發展組成以發展新界為目的的"世紀地產",不過其計劃後來無疾而終。

灣仔填海區99又99年

住在灣仔地區的人,都會知道,灣仔軒尼詩道、洛克道、謝非道及附近一帶樓宇,很多都是189年期的。

所謂189年,其原來是99年又99年。那是只有灣仔地區才有,這樣的年期,是別處所無的。

原來,灣仔地區自1929年起填海,今日為士頓道至告士打道一帶,包括修頓球傷,都是在這個時代填海得來的(告士打道以北,即今日灣仔填海區,更是遲至20世紀60年代以後才陸續填出),而這一個地區的年期,全部是99年又99年的。

有關香港地段及樓宇年期,就是根據上述各種方式來訂定,而銀行按揭,慣例上如年期太短是不會接受的。

踏入20世紀80年代,香港社會起了很大變化,"香港前途問題",成為了影響香港人及資金去留,以至對貨幣的信心、經濟運作的主要因素。

前英國首相戴卓爾夫人訪問北京時,中國強人鄧小平當面告知在1997年一定會收回香港,不過,會保持香港原有的社會制度和生活方式,實行"一國兩制",而且50年不變。

50年不變,過半業主無端端發達

由於前途底定,而且簽署了《中英聯合聲明》,對於一切前途問題的陰霾,都一掃而清。因此,銀行界對樓宇按揭的年期不再擔心;新界地區,除政府加速發展新市鎮,建設公屋、居屋外,各大發展商亦在該地區內廣泛發展大型屋村,使整個新界脫胎換骨。

香港,假如不是前途問題底定,港府亦不會銳意發展新界。在《中英聯合聲明》簽訂後,前港英政府已開始不再存在著"租借地"與"割讓地"的法理與現實上的劃分,把整個香港、九龍新界的規劃,視為一個整體。

得益最大的應是新九龍、新界的業主,他們的樓宇年期本來只至1997年6月30日,但因《中英聯合聲明》訂明"50年不變",所以他們的業權便自動延長至2047年。

年期因素巧妙解決國有土地的死結

至於中國本身,由於社會主義體制規定土地屬於國有,不能讓與私人。這樣,土地的地力,無法充份運用。但幸好有香港這個"離家子"。她在外面發展得不錯,雖然有多種因素,但善於運用土地資源卻是原因之一。

香港土地在殖民地政府統治時屬於"國有"(英國之國),但在批租(包括拍賣)的方式下,將"所有權"與"使用權"分開,這樣解決了土地屬於國家所有的難題。

學習香港方式,通過拍賣的手段,將國有土地的一定期限的"使用權"有償地讓予各個企業。於是國家可以得到土地使用權轉讓的龐大收益,各企業又可將拍回來的土地發展,充份地將地力釋放,大大地有助於社會主義社會的建設。

年期、拍賣,想不到成為社會主義中國發展的竅門。

珠海書院校友會2002年5月4日"香港的故事"學術座談會講稿。

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