這一章 ——– 歷史的偶然與必然

在世界地圖上,以香港面積之小,真不容易找得出來。這當然不是指我們中國人或東方鄰近國家,而是指深居簡出的遠處的西方人。 香港雖然稠密地居住了近700萬人,但總面積卻只有400平方英里(或1,000方公里)。 不過,小不是問題,最重要的是她的實力及知名度。 香港被評為國際三大金融中心之一,這有點自吹自擂及自我陶醉。 世界三大金市之一也許是真的,但黃金地位日形向下,即使首屈一指又如何? 在外匯買賣方面:與紐約、倫敦、蘇黎世相比簡直小巫見大巫;比起新加坡,也差了一大截。而在股市方面:比起華爾街,那當然不能相比,若論成交量,除遠遠落後於臺灣市場外,就連鄰近的新興的深圳及上海市場也不如。 不過,看問題不是這樣表面化的。由於香港的歷史及地緣上的因素,加以制度上、營商環境上、以至人的工作效益、服務素質,使香港多年已經成為區內金融服務的樞紐及支援基地。 內地變遷,引發香港發展契機 49年中國內陸政治的變遷,使香港有了一次發展的契機。基於好奇心的驅使,外國人都跑到香港來窺望神秘的中國。 中國走了一大段迂迴曲折的道路後,決定發展經濟,香港成為了中國最大的助力來源,包括外匯的取得,營商的經驗等。 中國飛躍發展,實力充沛後,香港仍不失其重要性;香港成為了中國逐步開放市場及先進經驗的借鏡,也是中國企業向外國融資的踏腳石,至於跨國企業要進入中國香港當然是最佳的門檻。 香港成為國際知名,除了是“環南中國海”各國的貿易中心外,主要是她的巨大貿易數額、龐大的外匯儲備,與及國際知名的良好營商環境。 借來的時間,借來的空間 過去,有人說香港是借來的時間及借來的空間,也有人說香港像浮在海面上的一個乒乓球,當一個浪打來之時,乒乓球會被捲進海裏,但不旋踵,便又會浮上水面。 這個譬喻,可謂生動地描述了香港在發展過程中的起落與靈活性。香港在沒有天然資源,又受到種種局限之下,卻能夠在被動的環境下,主動地創出了自己的天地,也成為了世界上少有的奇跡。 奇跡的出現,不能不由中國一段痛苦與恥辱的歷史說起。那就是鴉片戰爭,人類文明社會當中一段不文明、不榮譽的一場不義之戰。 19世紀,雄霸七海的英國,在取得印度(包括今日的巴基斯坦)與緬甸後,繼續用炮艇?後盾,向當時仍為滿清統治的中國施加壓力,以圖攫取商業上的利益。而且將產自印度的鴉片,向中國傾銷,使中國白銀大量外流(當時白銀價值較今日為高,是中國具體財富的主要構成部份)。也使中國人體質日弱。 鴉片令中國“無可籌之餉,無可用之兵” 林則徐及眾多大臣向道光皇帝上奏,認為長此下去,則中國“不僅無可籌之餉,抑亦無可用之兵,道光皇帝於是下令禁煙(鴉片),亦因此觸怒了英國,藉口向中國出兵。 道光20年,英國派朴鼎查(即缽典乍,後來做了香港首任總督,缽典乍街即以其為命名)。率領海軍,經伶仃洋珠江口(香港西面海域)攻打廣東,但受制于虎門要塞,(今日東莞市太平鎮),於是轉攻福建及江浙,威脅南京。清廷震驚下,急急求和,先訂“穿鼻草約”繼而正式簽訂“南京條約”(或稱“江寧條約”),清廷被迫割地賠款,並開五口通商口岸。 所割的地,就是今日的香港島,1842年,道光22年,1月25日英軍由港島西面的水坑口登陸,正式展開了對香港長達155年的統治。 從此,香港成為了英國對華貿易及侵略的跳板。在此之前的近一百年,英國人東來貿易,在海上飽受風浪,而澳門的葡萄牙人又對其不假辭色,不讓其登岸,以致這些為賺些銀兩而遠涉重洋,東來貿易的英國商人,嘗盡艱辛。他們屢屢向英國政府施加壓力,要求好好向清廷交涉以便取得落腳的據點。 英人得隴望蜀 英國取得香港島後,意猶未盡,當滿清咸豐年間,正受太平天國之亂困擾之時,藉口懸挂英國國旗而被水師查處的“亞羅號事件”。與法國聯合起來出兵攻打廣州。顢頇無能的兩廣總督葉名琛竟不作防備,對英法的交涉也充耳不聞,一于不作理會;以“不戰、不和、不降、不走”的“四不”,像鴕鳥將頭埋在沙堆。終至城破被俘,這就是英法聯軍之役。 英法聯軍之役有兩次,第二次發生緣于滿清求和、與兩國簽訂天津條約後,一度欲想悔約,因而再興第二次戰事。這次戰事蔓延至天津附近,距京師(北京)極近,故清廷大驚,不得不再次求和,接受更辛辣的條件。 條約的其中一項條款,是要將香港島隔海對面,九龍半島南端的一小塊土地——九龍司讓給英國,這塊土地就是界限街以南的土地,包括今日的旺角、油麻地、尖沙咀、以至紅勘、土瓜灣等地區,這是1860年前後的事。 三十幾年後,英國又得到另一次機會。 事緣滿清光緒年間,由於朝鮮問題,日本已處心積累地準備向中國侵略。1894年(光緒20年),中日終於發生甲午之戰。經過明治維新及20年的發展,日本已成為軍事強國,中國海軍數量雖然不少,也同樣經過了20年的自強運動(又稱洋務運動)。但大部份海軍經費,被移給了慈禧太后建造頤和園。加以清廷只在實業上及軍需層面上購置了一些軍艦,但在政治及制度上,卻完全沒有變革。於是人強我弱,甲午之戰一敗塗地,中國被迫於1895年(光緒21年)簽定馬關條約,割讓臺灣澎湖及遼東半島予日本,並賠償一大筆白銀。這次出讓權利數量之多,日本人之狠,是中國歷次對外所簽不平等條約的損失加起來也還有所不如。 英國乘機要求取得新界 馬關條約本來不關英國事,但日本壓迫中國割讓遼東半島予日本(遼東半島即遼寧省南端伸進渤海中的半島。其南端最著名的城市是大連商港及旅順軍港),不少國家認為日本太過份,也深恐日本取得遼東後,影響他們的利益。於是俄、德、法三國便聯合起來,要日本將遼東半島回吐,交還中國,另由中國付款予日本贖回。 之後,俄、德、法以干涉有功,要求取得利益。清廷無法,只有分別將山東的膠州灣(包括青島)及廣東的廣州灣(湛江)分別租借予德國及法國。 俄國則得益最大,清廷大筆一揮,便將毗鄰中國東北,面積足足有40萬平方公里的烏蘇里江以東的“江東64屯”的地方(是臺灣島面積的11倍)。永久割讓給俄羅斯。當中包括隔了一道海峽,位處日本北海道北面的庫頁島。今日俄羅斯遠東著名海港海參崴也包括在內,從而使俄羅斯有了東方的不凍港。 英國人見獵心喜,以各國皆取得利益,豈可錯失良機,於是壓迫滿清簽寧“拓展香港界址專條”,把深圳河以南(占了今日香港土地總面積九成以上)的新界土地,租借予英國,年期由1898年7月1日起計,長達99年。 就這樣,借來的時間,借來的空間,在歷史偶然,也許同時也是必然的因素下,香港展開了她的生命上新的一頁,也使她成為有助於日後中國發展上的一個契機。

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荔枝角至西環,曾有一條巨無霸”封鎖線

每次經過葵涌貨櫃碼頭附近,看到一堆一堆、一疊一疊的貨櫃,與及連綿碼頭內一個一個的高聳的起昂架,再想到這吞吐量驚人的香港龐大建設,多年來一直高踞著世界榜首,就以2000年為例,這碼頭就處理了1,700萬個貨櫃–這在國內被稱為集裝箱的,當中所載運的,絕大多數是在國內生產的貨物。 記得在70年代初期,在經濟研究所進修時,我的論文題目是有關利息對經濟的影響,同一班當時共只有五位同學,而其中一位的題目,我記得是有關貨櫃碼頭問題的。 當時那位同學在貨櫃碼頭工作,而”貨櫃”,以至貨櫃碼頭在那時都是很新鮮的東西,可說是初創期,而其規模也很小。 荔枝角變化,何止滄海桑田? 可不是嗎,在貨櫃碼頭建設之前,荃灣只還是個較近九龍的衛星市鎮,由九龍往荃灣是要經由荔枝角繞過山上的青山道而前往的。 那時的荔枝角,美孚新村處還是美孚公司的火油庫;美孚旁邊,即今日的公園,原是一個海灣,海灣靠近陸地的地方,是一個沙灘,沙灘之旁,一邊是東方會、青年會及華員會的泳棚,而另一邊則是陪伴著香港大多數人成長的荔園遊樂場。 由荔園及其旁的海邊延伸出去,即今日的馬嘉烈醫院處,是一個種植著疏落松林的小山坡,沿山坡而下就是岩石磷峋的海傍。 當然,當時仍未有通往葵涌的路,那時葵涌還只是鄉村,不知名稱的來源是否”種有葵樹的涌(涌是南粵地區小河流的意思)”,更遑論貨櫃碼頭了。 填幹石灘,建設貨櫃碼頭 貨櫃碼頭是開闢附近山坭,填平岸邊石灘而成,那裏曾有過一個小小的石島,島上水邊長有不少海帶及海藻,還有石螺、牡礪等貝殼類。當時每喜在荔枝角沙灘,租了小艇,然後,劃沿岸邊到這個石島上。 由沙灘划艇到石島,要經過一條”封鎖線”,這封鎖線可不是一條無形的”心中之線”,而是一條實實質質,由無數有如兩張床並在一起般大小的、空心的大鋼筒所連貫而成。 這些大鋼筒約十隔來尺就一個,每個都用粗粗的鋼纜在筒上兩邊固牢,當小艇經過時,大家就彎低腰,讓小艇在鋼索下空隙穿過。 “封鎖線”將由北而南攔開海域 未見過”封鎖線”的,不能想像此線的宏偉浩大,更不能想像當時香港的所謂海港,就只有啟德機場對開的九龍灣和沿九龍西面的維多利亞海。 你道這封鎖線設在什么地方? 就是由上面所述的荔枝角延伸至昂船洲,當時昂船洲是軍事禁區,等閒人不可以登上島上,是存放一些特別的軍事設施的地方,該島直至80-90年代,九龍陸續填海,才把它變成相連的陸地,而97年後,更成為中國駐港部隊的海軍基地,而取代了有”添馬艦”之稱的中環與金鍾之間的”海軍船塢”。 當時海港東西只各有一個狹窄出口 說回這條封鎖線,經過昂船洲後,繼續向南伸延,直達港島最西面,堅尼地城對海的青洲島,這樣便把九龍半島西南海域,由北而南的將它截成兩部份。封鎖線以東的維多利亞海只約占海面的五份之一左右,封鎖線以西的,則是直達大嶼山東西的海面,當中包括有坪洲、大小磨刀、大小交椅,以至喜靈洲等海島,這一帶海面遼闊,估計占面積的五份之四。 由於封鎖線在西面這么一截,使香港這個海港(內海),只有兩個出口;一個是東面的”鯉魚門”,另一個就是西面的硫磺海峽(堅尼地城與青洲間的一條狹窄水道)。 今日海港遼闊,當年”封鎖線”難於想像 筆者曾問過一些水上人家及中年以上的遊艇水手,他們都不知道本港曾有過這么一條”封鎖線”存在,更遑論今日的年青人,說來也是,在香港這個繁忙的海港,無論近至市區或遠至大嶼山以東海域,都舶滿了大大小小的洋船,又怎能想像到會曾經有過這么一條不可思議的”封鎖線”呢?

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啟德機場有段古

飛機起降,經過車輛要讓路 香港國際機場自從遷至大嶼山赤臘角後,無論在貨運及客運方面,都無愧於其擔當的國際商港的繁重運輸的角色,在貨運量方面,成為全球最大的空港,在旅客方面,也是亞洲之冠。 不過,在國際機場仍然在九龍的啟德機場時,由於它鄰近市區,只要來往於東九龍,都會經過啟德機場,搭機及接送機均非常方便,經過時,看見飛機升降也倍覺親切。 此一以面積而言,屬於”小小機場”之類的啟德機場,卻也創造了不少世界第一。 如此機場是全球最接近民居的,以面積而言,承受的升降量最多的,每天升降航班達至400次之多。 最重要的,就是它的安全性,是國際航空界所一致稱讚的。 啟德機場原是沿岸狹小地帶 啟德機場的停機坪及客運大樓,其實只是利用了介乎馬頭角及九龍城、新蒲崗之間的一帶沿海地段來建造。至起降跑道,則是由九龍城向東延伸往鯉魚門,在九龍灣中填海而建成的跑道。 香港就是利用了這種僅有的土地資源,與海爭地,建造起宏偉壯觀的海上跑道,使大型飛機,無論是Dc-10也好,波音747也是好,均起降自如。 當然,這只是啟德機場中後期的面貌,事實上,在較早期指20世紀50年代之前,啟德機場可不是那么氣概恢宏。那時,橫頭磡、黃大仙一帶,還是遍佈木屋的山坡地,馬頭角、宋皇台道是一列稍為隆起的岩石海岸,其上還有”宋皇台”三字的石刻,據說是宋帝昺被亢兵所追時,曾到此”歇腳”,因而後人刻了這些字句,當然這只是傳說,與真正歷史有出入。 伸往鯉魚門方向的跑道當時還未建造,那么飛機如何升降?因為一眼望去,啟德機場的南北方向,由九龍城伸向馬頭角(與日後填海跑道成垂直),只有那么短短的距離,不要說今日巨無霸的飛機,即使早期載客量小的輕型飛機,也沒有足夠的長度讓它滑行。 與海爭地,興建跑道 這種講法一點也沒有錯,所以,50年代之時,啟德機場的飛機起降情形,真不是今日未見過當時飛機飛降情景所可以想像的。 當時還未有新蒲崗的工廠區,因人該區是在建造海上跑道後,將機場內多餘地段出售而建成的,也未有新太子道,因那是分割新蒲崗工廠及住宅區後,將九龍城的太子道向東伸延,直達彩虹村而建成,當時也還未有彩虹村,其舊稱是”牛池灣”。 事實上,在50年代之前,九龍市區東面只到九龍城為止,九龍城的太子道及界限街交匯處,即今之”世運公園”及大迴環,就是昔日巴士總站。九龍東面絕大多數的巴士路線,均以此處為總站,唯一例外的,就是”5號車”可到牛池灣,”2號A”則去得較遠些,可到達最偏遠荒無的”淘化大同”曬麵豉,製豉油的地方,即今之”淘大花園”外,再往東,便是山邊與海邊了。 清水灣道,由九龍城開始 今日的彩虹道,昔日叫做清水灣道。 香港的公路名稱,都有一個定名的習慣,就是由城市邊緣而前往一些鄉鎮的,就以該鄉鎮為名,如”青山道”、”大埔道”等。 故清水灣道,就是由城市邊緣的九龍城開始,彎彎地繞過機場的外緣,經過牛池灣﹐開始上山,在九龍峰下(飛鵝山)往東,再下山而往清水灣。故稱為清水灣道,當時的清水灣道是由九龍城世運公園(當時是巴士總站)做起點的。 由於當時還未有海上跑道,飛機升降的跑道是南北走向的。由於跑道不夠長,所以機場跑道的北端,就要穿過清水灣道,或者說清水灣道是穿過機場跑道的。 飛機起飛過路車輛停駛 當飛機要起飛時,飛機就會由機場南北向的跑道,徐徐向北行駛,當越過清水灣道時,所有路經的車輛均要停下來,就如在平交路上,火車經過時,相交馬路會放下升降閘,車輛不能通過,至火車過後,才拉起欄閘,讓車輛恢復通行。 當飛機要起飛時,它先得越過清水灣道,在那裏有一個較大的園形場地,可資飛機掉頭,然後發動引擎,向南方滑行,繼而加速升空。然後,拉起欄閘,車輛便可繼續行駛。 伍華書院即飛機掉頭處 對於此種情景,今日的人實難想像,而飛機掉頭的地方,大概是今日新蒲崗伍華書院的所在地。 20世紀60年代,香港人口,經濟均日益增長,對外貿易及客運往來,都需要把機場擴充,尤其是當時國際航空,已採用較大型的機種,它們都需要較長的跑道,原有近岸的顯然太短太不夠用,於是,接受顧問公司建議,向東橫過九龍灣建造一條新的海上跑道。 跑道建造完成後,原啟德機場只需保留停機坪、客運及貨運大樓與及後勤基地,故反而有多餘地皮可以用作發展,於是將新蒲崗分割出來成為工業區。 原有在機場外緣彎彎的”清水灣道”,則改稱為”彩虹道”,或許是以其彎彎有如彩虹的樣子而取名吧!

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香港島北岸維多利亞城的發展

編者按:此文為2001年2月10日”香港珠海書院校友會”學術組主辦之《香港的故事》學術講座中蕭國健論文。 蕭國健教授文章版權為香港珠海書院校友會及蕭國健教授本人所有,(未經同意,請勿下載)。日後將收錄在”香港珠海書院校友會”《香港的故事匯編》中,作為該會發掘,重視及介紹香港過去掌故、史料,為香港史績書點綿力的工作之一。 各位先進賢達,如有上述相關資料掌故,甚或記憶,如有意提供,作為香港過去資料的彙集,共同努力者,請與”香港珠海書院校友會學術組楊小姐聯絡。(電話:2408 9943) 甲、 開埠初期香港島之情況 1841年香港英屬後,港政府於是年五月十五日舉行首次戶口統計,其時之 人口分佈如後: 赤柱 : 市鎮 二千人 香港 : 漁村 二百人 黃泥湧 : 農村 三百人 (亞)公岩 : 石礦場,窮村 二百人 石澳 :石礦場,窮村 一百五十人 筲箕灣 :石礦場,大村 一千二百人 大石下 :石礦場,小村 二十人 群大路 :漁村 五十人 掃杆埔 :小村 十人 紅香爐 :小村 五十人 西(柴)灣 :小村 三十人 大浪 :小漁村 五人 土地灣 :石礦場,小村 六十人 大潭 :小村,近大潭灣 二十人 索罟灣 […]

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有關香港物業年期的來源。(26/4/2002)

香港不少人擁有自置物業,所謂”有土此有財、有財此有用”,亦有所謂”有恒產則有恒心、無恒產則無恒心”。 由於中國人有此根深蒂固的心理,故香港的中國人,只要稍有能力,都希望能夠自置居所,既為實用,亦為投資。 而事實上,購置了居所,除了可供一家人居住外,若是當做生意而需要周轉之時,樓宇往往成為可供擴大經營所需貸款的抵押品。因為銀行、特別是香港傳統的銀行,往往看重廠商是否有”磚頭”抵押,多於看重其業務情況也。 擁有物業的人,都會注意一些與物業有關的問題,除了其業權的轉讓、擁有所佔土地多少份之一的業權外,還有就是其所佔土地的年期。 不同地段有不同年期 不同的地段,有不同的年期,除了在港島及南九龍的土地有不同年期外,北九龍及新界的土地,絕大多數是到2047年滿期的。 對於香港的土地,何以會有年期及不同的年期,這牽涉到一些法理的上和歷史上的因素。 假如在美國或很多國家購買土地,其所擁有土地的權益是永遠的,可以傳子傳孫,甚至一代一代的傳下去,直至地球毀滅或將之出售、捐獻或贈予。 但香港的土地卻不是這樣,香港的土地原都是有期限的。 其所以如此,原來是承襲著英國的法理觀念和主權觀念而來。 當滿清因鴉片戰敗,被迫將新安縣所屬的一個島(香港島)割讓給英國時,英國王室便擁有了這個島的主權,在”普天之下,莫非王土”的中外相通的觀念下,這個島的全部土地便全歸英國王室所有。 1942年1月25日,英軍在港島水坑口登陸後,開始了對香港的管治。她首先在爐峰腳下瀕臨海邊的山腳,建設了2個”城”,即今日中環的”維多利亞城”及西環的”堅尼地城”。並在今日的金鐘地區,建築了英軍駐守的瑪利兵房及海軍船塢。 稍後,她將一些龐大的土地批租給一些大財團,如將為魚湧與筲箕灣之間的海邊,批租予大古集團設立船塢,將銅鑼灣海邊批予怡和(渣甸Jardine)集團,此所以銅鑼灣有怡和街,渣甸街等。 皇家批租土地,最初年期999年 形式上,香港殖民政府代表英王簽署批租條款,即所謂”Crown Lease”。 租約內,除規定用途,面積(疆界)外,尚有2項,包括地稅和年期。 對於涉及土地樓宇的費用,在香港有地稅,差餉及物業稅3項。 物業稅是業主的收益的稅項。差餉是物業使用者的稅項,顧名思義,來源是與聘請看更、打更、點燈、保安等的費用有關,其後變成了政府的一項主要收入(在過去有市政局及市政局財政獨立時,差餉中的一部份撥給了市政局作文化、康樂、市容及衛生等方面的費用)。 至於地稅,則是體現土地是英王所有,獲批租建船塢、倉庫或建築樓宇者,只擁有土地的”使用權”而非”所有權”,地稅數額不多,但體現了所有權及主權的象徵意義。 至於年期方面,當初所有批租的,都是999年,包括上述2項大面積批約和在維多利亞、堅尼地城的各個大小批租土地。 999年起碼可以傳十幾二十代,差不多等如永遠。 但英國人的法律觀念沒有永遠這回事,所以訂定年期為999年。今日西環、中環、太古城及百德新街(由渣甸倉改建而成)等的年期,都是999年,其起算日由簽署批租當日開始。 地稅體現土地產”皇家”所有 不過,後來英國人覺得將土地批租出去,每年只收象徵式地稅,太過微不足道。所以後來便將年期大為縮短,改為75年,或是75年之後可以再續75年。 前者,如早期麥當奴道的一些樓宇,與及英國藉英法聯軍打敗滿清後,迫使滿清將九龍司(界限街以南的九龍半島)割讓給英國後,在半島上所批租的一些土地,如佐敦道渡船角,彌敦道與窩打老道交界(原為電話公司儲倉,後改建為寶寧大廈),與及尖沙咀河內道一帶等。 這些只有75年的地段,到期後,政府如另有發展計劃,便可無條件完全收回。若無計劃則可讓原業主繼續使用一個時期,條件是各業主出價,向政府購買。不過,由於所付出者只是物業所佔土地的權益中若干份之一,加上政府提出之價,通常不會是估價最高上限,而且還可以分十多二十年付款,故原業主需然也屬負擔,但卻是可以按步就班地負擔得起。 至於75又75的,在土地批出時,便已訂明限。 原業主在首個75年期滿後,有權繼續使用土地,只需要略為調整地稅。這一地期,最先在跑馬地一帶批地中實施,其後幾乎成為了港島區及南九龍地區的定制。 新界樓原來年期只至1997年 1898年,英國乘滿清在中日甲午戰敗,被迫割讓臺灣澎湖及遼東半島,而後來德、法、俄三國干涉日本,要其讓中國備價購回遼東,並向滿清要求得到”好處”之際,英國也乘機迫使滿清與之簽訂《展拓香港界址專條》,此是以為了防守香港為由,迫清廷將廣東新安縣(民國後改稱為寶安縣)的深圳河以南、原香港九龍以北300多平方英哩的土地(九龍城寨的細小官署的治地除外)租借予英國,期間自1898年7月1日起計99年。對於這些新租借回來的土地,代表英王的香港殖民地政府,便擁有了這龐大新增的土地,除原居民的農地外,殖民地政府可以將其批租予發展商及作倉庫、廠商使用。 對於這一範圍內的土地,殖民政府批租的方式是75年又24年。即是說,首個批期75年期滿後,批租人或已建成樓宇的個別業權人,可以在調整地稅的條件下,再續24年的使用期。 70年代銀行均不願承按年期短的樓宇 最初,香港出售的樓宇都是一幢一幢的,俗稱”一個Number”,直至戰後,一些發展商,如大昌地產等。才建成多層樓宇及分層出售。 在新九龍(九龍北部,包括觀塘、黃大仙、深水埔)及新界,所有樓宇年期,都是75又24年,但由1898年起算,故如在1965年買了一間位於深水埔的屋宇,則其年期實際上只有8年加24年。當然,如該樓宇在該年發售,通常發展商都會與政府先續了其後的24年。故號稱99年年期的,實際上是只8年加24年,即共32年。 不過,在70年代之前,一般銀行均不願意承做新界地區的按揭,皆因他們認為該地區偏遠,且有年期限制,大發展商亦不願在新界發展。 其時,承做新界按揭的主要是遠東銀行。而香港早期的”地王”、怡和集團屬下的置地公司,曾一度與遠東發展組成以發展新界為目的的”世紀地產”,不過其計劃後來無疾而終。 灣仔填海區99又99年 住在灣仔地區的人,都會知道,灣仔軒尼詩道、洛克道、謝非道及附近一帶樓宇,很多都是189年期的。 所謂189年,其原來是99年又99年。那是只有灣仔地區才有,這樣的年期,是別處所無的。 原來,灣仔地區自1929年起填海,今日為士頓道至告士打道一帶,包括修頓球傷,都是在這個時代填海得來的(告士打道以北,即今日灣仔填海區,更是遲至20世紀60年代以後才陸續填出),而這一個地區的年期,全部是99年又99年的。 有關香港地段及樓宇年期,就是根據上述各種方式來訂定,而銀行按揭,慣例上如年期太短是不會接受的。 踏入20世紀80年代,香港社會起了很大變化,”香港前途問題”,成為了影響香港人及資金去留,以至對貨幣的信心、經濟運作的主要因素。 前英國首相戴卓爾夫人訪問北京時,中國強人鄧小平當面告知在1997年一定會收回香港,不過,會保持香港原有的社會制度和生活方式,實行”一國兩制”,而且50年不變。 50年不變,過半業主無端端發達 由於前途底定,而且簽署了《中英聯合聲明》,對於一切前途問題的陰霾,都一掃而清。因此,銀行界對樓宇按揭的年期不再擔心;新界地區,除政府加速發展新市鎮,建設公屋、居屋外,各大發展商亦在該地區內廣泛發展大型屋村,使整個新界脫胎換骨。 香港,假如不是前途問題底定,港府亦不會銳意發展新界。在《中英聯合聲明》簽訂後,前港英政府已開始不再存在著”租借地”與”割讓地”的法理與現實上的劃分,把整個香港、九龍新界的規劃,視為一個整體。 得益最大的應是新九龍、新界的業主,他們的樓宇年期本來只至1997年6月30日,但因《中英聯合聲明》訂明”50年不變”,所以他們的業權便自動延長至2047年。 年期因素巧妙解決國有土地的死結 至於中國本身,由於社會主義體制規定土地屬於國有,不能讓與私人。這樣,土地的地力,無法充份運用。但幸好有香港這個”離家子”。她在外面發展得不錯,雖然有多種因素,但善於運用土地資源卻是原因之一。 香港土地在殖民地政府統治時屬於”國有”(英國之國),但在批租(包括拍賣)的方式下,將”所有權”與”使用權”分開,這樣解決了土地屬於國家所有的難題。 學習香港方式,通過拍賣的手段,將國有土地的一定期限的”使用權”有償地讓予各個企業。於是國家可以得到土地使用權轉讓的龐大收益,各企業又可將拍回來的土地發展,充份地將地力釋放,大大地有助於社會主義社會的建設。 年期、拍賣,想不到成為社會主義中國發展的竅門。 珠海書院校友會2002年5月4日”香港的故事”學術座談會講稿。

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